龙吟月的房地产基本快速笔记（1/2）

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王者现在要去那？那里也不想去，因为走到一个尽头。只有回头罗！再走一遍，王者之路皆烽火，万丈热情冲天高，不羡鸳鸯不羡仙，只愿众生都逍遥！逍遥王─龙吟月。

房地产笔记：

每个人心中一把尺、一个秤，量长短、秤轻重。没有对或错，只是立场不同。究竟怎样的房价才算合理？

所得衡量房价最常用，买不起不等於不合理。所谓「专家」，是指长期关注房地产业的学者、媒体，或是房地产业者本身，以及相关业者。这群专家，长时间都身处房地产界，成天看房地产、谈房地产、思考房地产，算是对房地产深度了解的一个族群。在「接触多、了解多」的前提下，对房价合理性的见解，应该更具有参考价值。究竟在他们心中，盘算着什麽样的公式，来看待合理房价、评估进场购屋的时间点呢？

房价是否合理，个人价值判断标准不一，但是协助房价判断的参考数据却是十分重要，目前民众对合理房价多所困惑。房价资讯透明化，绝对有助於合理房价的研判，也就是说，如果民众能够得知房屋的实际成交时间及价格，就可以进一步判断，在当时的经济环境及房市景气之下，这间房子的实质价值。

反推到目前的社会经济及产业氛围，民众就可以清楚比较，究竟怎样的房价才是合理的，或是来研判这几年来这间房子的增值实力优或不优。

在房地产经济体，因为市场规模十分庞大，政府不应该「干预市场」、左右市场价格；换句话说，市场机制的力量胜过一切，所以：「市价就是合理价」。

能够成为成交市价，就表示买方与卖方达到一定程度的共识，只要买卖双方有共识，便没有合不合理的问题了。毕竟房屋买卖过程中，主观因素居多，很难为「合理」房价找一个通则定义。

如果一定要找出一个法则，那应该是「开发商有利润、投资者有薄利、消费者买得起」，达到三赢的平衡。房市景气若下滑，主要还是受制於总体经济的干扰。

供需平衡就是合理房价。以供需法则来看待合理房价。

供给少房价高、供给多房价低，这是自然不变的原理。举例说钻石这麽贵，却很少人会质疑钻石价格，因为它很稀有；一公升汽油二十五元，一瓶水六百CC二十元，水都比油还要贵，看起来也似乎是不合理，但是因为有市场需求，水被赋予新的价值，所以不能单用价格来评估价值。

也就是说，只要买方认同的价格，就是合理价。

高房价是房市未来无可避免的趋势，尤其是资源集中的大都会区，就业机会带来人潮、引进住宅需求，一般年轻人买不起市中心精华区房屋，本来就很正常，每一种商品都有等级，买不起并不等於不合理。

一般人惯用以所得衡量房价，计算出房价所得比来评估房价是否合理，这是学习国外的评量方式；但是所得资讯若不像国外这麽透明，真正家户所得收入，大部分不易据实查核，而且是所得愈高隐匿愈多。所以参考房价所得比，数据一定会偏高，这样看待房价反而是不合理的。

房屋资讯透明度高，吸引外资相继投资，房地产蓬勃发展。房价若偏低，也是一种「不合理」。一般人都习惯用「所得」来衡量房价合理性，这是普遍的社会认同方式，可说是对合理房价的第一联想；但是在争取最大利益的前提下，买贵，会觉得多付，买便宜，却不会觉得少付，这是很有趣的现象。

所谓「合理性」的声讨声浪，大多是以高价要求降价为主，很少听到是因为低价而要求涨价的。

买不起，觉得贵，自然产生不合理的质疑；买得起，买便宜了，压根不会想到卖价的合理性问题。买方总认为，「会能卖这个价格，建商一定有得赚，价格就是合理」，这也是人之常情。

但是这样的逻辑套用在房地产上，却显得缺乏正义感。都市城市房价普通被认为偏高，以所得衡量房价，降价有理；如果同样的逻辑从乡村边缘的角度来看，一样用所得衡量房价，那麽，是不是就应该是：涨价有理？

房价太高不合理，应该降价；房价太低是不是应该要涨价？

「宁可在景气悲观的时候买好房子，而不要在景气乐观时买到不好的房子」

房子若几乎是「人人买得起」，只是选择性的问题，通常绝不是在精华地段。