第二百五十一章：高额的利润（1/2）

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天越来越冷了，最近还下了一场雪，夜里有水的地方开始结冰，这种天气，工人干活时开始有些缩手缩脚，很多施工程序都另外增加了防冻措施，效率比以前低了很多。但是工地上仍然干的如火如荼，按照甲方的要求在抢工期。

此时已经是十二月中旬，距离春节也不过一个多月，时间还是比较紧张的，工程正式开工半个多月以来，工地上的工人每天晚上都有加班，工地上，局部开工比较早的一些住宅，基础已经露出地面。按照甲方的计划，到春节放假前，部分建筑要施工到三层以上，整体进度要求所有建筑的基础必须全部完工，这样的话，甲方就可以在春节期间联系房管部门，准备办理房屋预售手续。

没有预售手续，房子只能预定，不能签订购房合同收全款，定金是没有多少钱的。只要办妥了房屋预售手续，住宅就可以正式销售了，有了这部分现金回笼，甲方的资金链就不会那么紧张，项目的下一步进展才会更顺利。

清风了解过，一个房地产项目通常的运作模式是：在购买土地之后，做图纸规划设计并办理相关手续的同时，选好建筑公司并进场施工。选择的建筑公司通常都是垫资的，一般到三层才支付第一笔工程款。同步的，销售部门进行宣传和预订，收取买房人部分定金。主体施工到二层后，按规定可以办理房屋预售证，能够正式开盘卖房，已经交过定金的买房人开始支付全款，签订购房合同。至此，房地产公司收到的购房款正好可以用来支付建筑公司的第一笔工程款，资金链衔接了起来，后面则是继续的边建设边卖房。

房屋的成本包括土地款、建设费用、各种税费及管理费用，要想运行一个项目，首先需要把土地搞定，然后再有一部分启动资金就行了。所以说房地产利润高，并不是相对于总的投资额来说的，而是相对于所需要准备的资金。因为资金主要被土地占用，所以土地价格是影响房价的最重要因素。

在普通的小城市，由于地价便宜，影响房屋价格的主要因素是建设成本，普通的多层砖混住宅建设成本比高层住宅低很多，所以在小型城市，特别是一般的县城里，高层住宅比多层住宅售价高。而在一线城市，由于地价过高，影响房屋价格的主要因素是土地成本，要想降低土地成本，只能在相同的土地上尽量多盖房，提高容积率，这也是大型城市里住宅越盖越高、越盖越密的原因。所以在一线城市，多层住宅成了一种奢华，多层住宅售价要比高层贵。

李家的这个项目，总的建筑面积大约五十多万平米，总投资十几亿是包括土地款几个亿，住宅、绿化和配套附属设施的建设成本七、八个亿，以及其他管理费、各种税费等。实际上购买土地之后，李家能动用的流动资金基本上已经耗光了，要想项目运转正常，还要看明年的房屋销售情况。

如果一切顺利，李家的这个项目从开始到全部做完大约需要三四年的时间，假如这个项目的利润是十个亿，书面上的说法是李家投资十几个亿，用了三四年的时间赚了十个亿，回报率不到80%，但是实际上我们了解到的是，土地款四五个亿，启动资金一两个亿，李家只花了六、七个亿，然后用了三四年的时间就赚了十个亿，回报率超过了150%，这才是房地产高额利润所在。

更何况大部分的房地产企业投资项目所用的还不是自己的钱，而是银行的贷款，那样的话成本就更低了，实际的投入有可能只是那些贷款的银行利息，回报率甚至高达500%以上。不过这是在走钢丝，一旦销售形势不好或者资金链断裂，就有关门倒闭的危险，李家做事还算稳重，没有这样搞。