第78章 房地产行业发展新机遇（1/2）

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房地产行业发展新机遇

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市场已经越过低点，复苏中行业竞争格局的剧变更加明显。融资、拿地、货值和销售全面分化，少数企业获得高质量发展机遇。腰部公司的市占率整体有所下降，尾部公司的市场份额略有提升。国企已经占据了开发行业竞争中的的绝对优势。市场已经越过低点，复苏预计可以持续。房地产市场在过去两个月沿着从二手到一手，从高线到低线的路径复苏。政策累积效应贡献明显，我们预计复苏将持续下去。信用锻造了新龙头，融资拿地货值和销售持续分化。行业信用大扩张时代结束，未来融资渠道尽管可能恢复，但信用边界不可能重现 2020 年局面。腰部公司信用债持续少量净偿还，要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难。长期稳定资金来源的缺失，使得一批房地产开发企业不能从容拿地。在风平浪静的土地市场，少数信用良好的房企乘风破浪。房企之间拿地销售比的差异，主要不来自于战略判断，而来自于融资渠道通畅度。

在2.04以后的一周：房地产板块（Sw）涨跌幅+1.13%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别-0.85%，0.11%，超额收益分别为+1.99%、+1.24%。 房地产基本面与高频数据：

（1）房产市场：2.04以后的一周 60 城新房成交面积 299.54 万平，环比+17.5%，同比+269.3%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累计成交 426.23 万平，同比-8.5%。2.04以后的一周 20 城二手房成交面积 149.29 万平，环比+6.05%，同比+1301.87%；2023 年 2 月 1 日-2 月 10 日累计成交 217.58 万平，同比+14.42%。2.04以后的一周 16 城新房累计库存 9393 万平，环比-0.36%，同比持平。16 城新房去化周期为 14.6 个月，环比变动-0.1 个月，同比变动+2.9个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.0 个月、14.2 个月、58.2 个月，环比分别变动-0.1 个月、0 个月、-6.68 个月。

土地市场：2023 年 2 月 6 日-2023 年 2 月 12 日百城供应土地数量为 244 宗，环比-1.2%，同比-5.1%，供应土地建筑面积为 1486.6 万平方米，环比+12.4%，同比-35.2%。百城土地成交建筑面积 1406.3 万方，环比-35.1%，同比-22.9%；成交楼面价 1720 元\/平，环比+154.8%、同比+73.0%；土地溢价率+4.8%，环比+2.6pct，同比-0.1pct。 重点数据与政策：各地继续推出相关放松政策。临沂市将购买首套住房申请公积金贷款最低首付款比例降至 20%；武汉市在住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格；哈尔滨市通过发放购房补贴等促进房地产消费，推行“带押过户”模式；合肥市将合肥住房公积金月最低缴存额调整；赣州市将购房契税补贴政策延续至 2023 年 6 月 30 日。